海外买家可以在澳洲贷款买房吗？

在澳洲，在大多数情况下，海外人士是可以贷款买房的。享受到和澳洲本地居民买投资房同样的政策，即国民待遇。唯一需要多办的一个手续就是须经澳洲海外投资局 (FIRB)的批准，只要买房人不是澳洲政府认为有损国家利益的人士，所买房产不是澳洲历史文化遗产名单上禁止出售的历史物业，通常都会在两周之内批准。

另外，澳洲银行对海外客户同样是积极支持，客人只需要提供简单的文件，如护照、驾照复印件，收入证明信，买房合同首页就可批出房价 80% 的贷款（70%～80% 根据客户的情况）。而且利率和产品功能和澳洲本地客户完全一样。

注：通常情况下海外人士在澳洲只允许购买新房（包括楼花）

申请澳洲买房贷款要满足下列条件：

1. 年满18岁，具有完全民事行为能力，有合法有效的身份证明；

2. 有稳定的收入，具有按期偿还贷款本息的能力；

3. 同意以所购的房产作为抵押物；

4. 已与开发商签订了房地产买卖合同。

在澳洲买房贷款时所需材料：

根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照驾照、银行卡以及最近6个月的流水账单、信用卡、收入证明等。

主要是需要你的四方面的信息，那就是：

• 资产：原有房产，存款，汽车，财物等;
  

• 债务：其它贷款情况，其它负债情况;
  

• 收入：薪水，其它收入(如果你的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内);
  

• 支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以你不需要提供支出方面的材料证明。
  

你的经纪人会提供给你一份材料列表，并在整个过程中帮助你完成投资物业也贷款。

澳洲房屋贷款比例

澳洲的首付比例澳洲是出了名的低，最低10%就可以购房。有本地收入的澳洲人士或PR在澳洲贷款比例通常可高达70%-90%；

年轻人甚至没有身份的留学生也可以以父母为担保人来贷款，贷款额度可高达80%；

而海外收入的中国公民也有机会享受高达60%甚至更高的贷款。

澳洲房屋贷款年限

澳洲买房贷款的最高年限是30年，一般贷款年限可选择10年，20年，30年。贷款年限关乎日后还贷月供，所以大家需要考虑自己的财务和经济状况进行综合计算。

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澳洲房屋贷款种类

1. Low doc（自雇少文件）住房贷款

Low doc住房贷款是低文件住房贷款：主要用于那些难以提供住房贷款通常需要的大量文件的人，如工资单、报税单、就业证明等。它们通常被自营职业者、自由职业者或小企业主使用，他们可能没有这些。

Low doc房屋贷款可能有更高的费用和利率，以及更严格的贷款条件，但并非总是如此。这将取决于贷款人和你提供的验证水平。

2. 担保住房贷款 (Guarantor Loan)

担保房屋贷款（有时称为家庭担保或担保人贷款）涉及父母使用其现有房产的部分资产来帮助其子女支付房屋存款。

成为担保人不是一个应该轻易做出的决定，因为你实际上是用你的房子作为贷款的担保。如果你的孩子无法偿还还款，你就有可能失去自己的房子。

3. 股权释放抵押贷款

股权释放抵押贷款也被称为反向抵押贷款。通过股权释放抵押贷款，55岁以上的人可以利用他们房屋中的股权来借钱，可以是一次性付款、信贷额度或定期收入。

你不必为股权释放抵押贷款支付任何利息，但它会随着时间的推移而复利，并加入你的贷款余额中。一般来说，在进行这种类型的贷款之前，你应该向财务顾问咨询。

4. 低收入住房贷款

低收入家庭的住房贷款可能更难获得，但并非不可能。虽然没有所谓的低收入住房贷款，但你可以通过以下方式提高你获得住房贷款的机会：

• 与配偶共同签署

• 使用担保人

• 量入为出，申请更便宜的房子

• 选择一个较长的贷款期限（你将支付更多的钱，但定期还款会更少）

• 向贷款人展示一个储蓄计划，包括你可以减少的开支

5. 海外收入住房贷款

外国收入者的住房贷款主要是针对那些赚取外币并想在澳大利亚购买房产的澳大利亚侨民。许多银行在澳大利亚提供外国收入住房贷款，他们接受多种货币，你通常可以在他们的网站上找到或者询问他们这些货币的清单。

为了考虑到汇率波动，你可能只能使用你国外收入的60-90%，所以你可能仍然需要某种形式的在澳大利亚的收入（如出租房产）来成功获得资格。

6. 学生住房贷款

以学生身份获得房屋贷款是很困难的，因为贷款人对收入的要求相当严格。他们会评估你满足房屋贷款每月利息偿还的能力，而作为一个学生，如果没有大量的储蓄，你的收入不可能接近获得房屋贷款的水平。

如果你想以学生身份买房，你需要攒下一笔存款。如果存款少于房产价值的20%，将导致贷款人的抵押贷款保险。

7. 单亲家庭的住房贷款

作为单亲家长获得住房贷款很难，但并非不可能。贷款人评估家庭收入，所以只有一份收入而不是两份收入会使贷款更难获得批准。他们也会认为你会更难满足每月的贷款偿还额。

贷款人确实将Centrelink的付款和政府儿童保育福利视为收入。在申请房屋贷款时，对你认为自己作为单亲家长所能负担的费用要切合实际。

8. 异地住房贷款

搬迁住房贷款，也被称为过渡性住房贷款，是为已经购买新房并正在搬家的人提供的贷款。这种贷款用于 "缩短 "结算之间的时间，在你利用房屋资产出售现有房屋的同时为你提供资金。

大多数过渡性贷款对于现有的房屋来说最多持续6个月，如果你正在建造一个新的房屋，则持续12个月。

9. 农村住房贷款

农村住房贷款可用于被指定为 "业余农场 "的农村房产，即出于个人原因而非商业目的的耕作。任何回报超过20,000澳元的土地都被认为是创收的，可能不符合条件。贷款人将允许你借到土地价值的95%（有担保人的情况下为100%），但可能不会为超过10-15公顷的土地提供贷款。

澳洲房屋贷款利率

澳洲房产贷款一般可以分为浮动利率（variable rate）和固定利率（fixed rate）。目前各大银行的固定利率要比浮动利率低一些。每个银行的利率也有少许不同，需要根据个人情况确定最后贷款银行。

• 固定利率指的是在一定期限内，房屋贷款的利率保持不变。稳定性是固定利率的最大优势，客户可以更好地掌握财务状况，做好财务规划。

• 浮动利率相比之下更显灵活，但同时也有涨息的风险。如果RBA下调利率，客户可享受到降息惠利，反之，则要承受加息的压力。

但浮动利率的房屋贷款可让你随时提前还款，降低利息花费的同时尽早还清房贷。并且大部分银行或贷款机构的浮动利率房贷产品都可关联一个对冲账户(offset account)，让客户可以将多余的现金存入此账户，来对冲房贷账户利息。

一般来说，如果你担心将来利率会升高，你可以选择固定利率，但是固定利率也并不是永久的“固定”。通常给出的固定利率最多维持5年，5年之后你需要再根据当时的利率和你的贷款机构谈判一个新的利率。

澳洲住房贷款利率（2023.11）

澳洲买房贷款常用的银行

由于大量说中文的海外人士到澳洲买房，所以澳洲很多银行都建立了专门的中文网站，身处中国的客户也可以登录该网站。网站大大方便了说中文的客户，虽然他们在澳洲工作生活，同时也会说英文，但申请房贷是件复杂的事情，市场上有千款不同类型的按揭贷款产品，他们都具备不同的收费和特点，用中文介绍这些产品，能方便说中文的客户提出问题。澳洲四大银行Westpac、NAB、CBA一般是澳洲贷款人最常见的选择。

中国银行澳洲支行（bank of China Australia)

中国银行是我们中国人自己的银行，很多去澳洲买房人士都会选择此行，而且中行计划两年内将在澳房贷业务扩大一倍，并为当地人提供更多住房贷款，希望将房贷业务覆盖到更多非华人人群。

西太平银行（Westpac)

是澳洲第一家银行，也是澳洲最大的银行之一，能接受非澳洲居民，是广大华人市场较受欢迎的银行之一，也是唯一一家换外汇不要手续费的银行。它的网上银行系统也非常全面，可直接进入它的系统进行生意结算，外汇对换，海内外付账，股票交易等。

联邦银行（Commonwealth Bank of Australia)

是目前澳洲最大的银行，分部面最广的银行之一，资金雄厚，其地位好中国的中国银行，是唯一可以申请留学生信用卡的银行，同时它的网上银行系统也非常全面，可直接进入它的系统进行生意结算，外汇对换，海内外付账，股票交易等。

此外，澳洲的汇丰银行，新加坡大华银行，都可以为国内的购房人士提供贷款。除了银行，一些信贷公司和基金等也是可以考虑的。

如何挑选最优惠的澳洲房贷？

考虑房屋贷款时，你可以尝试问自己以下问题：

1. 你想借多少钱：你选择借的房贷金额越高，还款成本越高。

2. 你能负担多少存款：利率较低的房贷，更可能需要较高的前期保证金。如果你的存款低于房产价值的20%，你可能需要支付贷款人抵押贷款保险（LMI）。

3. 你希望你的房屋贷款期限有多长：许多房屋贷款的期限为30年，但也有一些可以持续25年或更短。一般来说，你的贷款期限越长，你每月支付的利息就越少，但总的贷款利息就越多。

4. 你是以自住者（owner occupied）的身份还是以投资者（investor）的身份买房：投资者的房贷利率往往比自住者高。

5. 你想要的房贷有哪些特点：最好的房屋贷款是你满意的贷款，这可能意味着利率以外的其他功能，如允许你进行额外的还款，支持offset account（对冲账户），或redraw facility（重新提款设施）。

一旦你确定了偏好，进行适合你的贷款比较就不难了。

澳洲房屋贷款详细流程

在澳洲申请房屋贷款各个银行有细微的差别，但是大致流程都万变不离其中，大家可以提前找好合适的贷款经纪人了解。

1、选定贷款机构

2、资产和负债评估

3、了解贷款的5费用（律师费、评估费、申请费）

4、选择贷款结构和产品

5、物业估计

6、提交贷款文件

7、贷款申请获批（3-4个工作日）

8、签署贷款文件（委托澳洲律师作为授权代理人，或在海外找Austrade/澳洲领事馆资格人士见证）

9、开立存款账户（提供贷款资金余额借记使用）

10、交割过户

关于贷款审批

在澳洲，银行批准贷款申请要进行两个方面的审核：

【Servicing】+【Security】= Formal Approval

也就是：

1.借贷能力的审核，也就是对借款人收入水平的审核（包括工作收入、生意收入、或是投资房租金收入、分红等等）；

2.抵押物的审核，银行通过评估房产价值判断抵押物借贷的风险。有些物业可以借贷 90%，正常借贷 80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低，甚至银行不接受该物业作为抵押物。

这两方面都是相辅相成，只有两个条件同时得到满足，才能顺利获得贷款审批。所以建议大家在澳洲贷款买房时要提前与贷款经济人或银行沟通，了解自己的贷款能力，确认提供的抵押物是银行可接受的。

但确保以上两点后也不一定就能获得贷款审批，另外一个很重要却又容易被大家忽略的就是 信用报告（Credit Report)。房贷虽是有抵押的借贷，也是基于信用的借贷。因此银行或机构进行贷款审批时第一步就是要确认申请人是否有良好的信用历史。

在澳洲买房如何还房贷？

（1）还贷周期

澳洲房贷一般分三种还款周期，即每一周、每两周或每四周还一次，主要因为澳洲的工资是按周发放的，所以还贷周期相对灵活，由于是按日计息，所以不用担心利息问题。

（2）还贷方式

建议以房产购买目的为准，主要分为两种：

• 自住：建议本息—起偿还。

• 投资：建议先与贷款经纪人沟通，采取前五年只还利息，之后再本息一起偿还。如果购买的房产是用于投资的，那么可以将租金收入账户与还贷账户绑定;以租金收入直接偿还贷款利息，实现以租养贷。

中澳房产还贷方式对比

澳洲

1.Interest Only

这种方式是只还利息，不还本金。银行允许客人在最初五年只还利息，到第六年时开始本金利息还款;个别银行还允许客人在最初十年都可以只还利息。

2. Principal & Interest

这种方式是本金、利息一起还，将本金、利息一起核算，并平均分配到还款期数中，每次的还款金额不变。在还款初期，大部分款额用于支付利息，小部分用于支付本金;直到贷款本金逐渐减低，每月所支付的利息逐渐减少，还本金额逐渐提高。

3. Interest In Advance

这种方式是预付利息的还款方式。以投资房产抵押并选择固定利息的贷款，银行提供这种预付一年利息的还款方式，每个还款周期为一年;一年后，客人可选择继续预付利息进行还款，也可不继续此种还款方式。

中国

1.等额本金

每个月还的本金相同，但利息逐渐减少;月还款额在初期是最大的，以后每月逐渐减少。因为本金还得快，相对来说，支出的总利息要少，但是初期还款压力比较大。

2.等额本息

在贷款期间，每个月的还款额是相同的，其利息的计算方式比较复杂;而且还款初期是以利息为主，到后面才是以还本金为主。月还款额=每个月还的本金每个月支出的利息。

澳洲房产贷款中对冲账户的作用

对冲账户，顾名思义，是在客户的还款帐户的基础上又额外开设一个单独的帐户，一般都会配有银行卡，客户可以随时存款和取款。这个帐户的特殊功能是对冲利息，客户对冲帐户中金额会自动连接到客户的还款账户，并用于还款账户的利息计算，这样客户还款账户的利息就被对冲了。

对冲账户一度非常流行，不仅仅是对冲账户可以减少我们的利息支出，同时还能合理避税（避利息税）。因为对冲账户中的金额已经拿去对冲还款账户了，也就意味着客户在对冲账户中没有任何的利息收入，没有利息收入，也没有利息税。

在澳洲贷款买房可以办理对冲账户，就是用来帮助贷款者减轻还贷压力的，对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户，与单纯的还款帐户有些相似，它既是客户购买澳洲房产时的储蓄帐户又是还款帐户。只是这个帐户与homeloan的loanaccount贷款帐户相连。

它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金，进而降低你所需要支付本金所产生的利息。它的存款利率与房贷利率完全相同。

在澳洲办理房屋贷款注意事项

1. 非居民不需要来到土澳办理贷款。
   

2. 必须经过澳洲海外投资审查局（FIRB）的批准。

3. 必须经过预贷评估。

4. 房屋贷款一般被归为投资贷款，这是因为买家通畅无法长期居住。

5. 大多数的金融机构最多贷款额度为80%，有些可能就70%。

6. 主要准备物业印花税，交接费用，建筑和虫害审查，还有贷返费用，例如申请费用等。

7. 外国投资者应在签订买卖合同之前查看外国投资审查委员会的法规。

澳洲房屋贷款相关问题

澳洲房屋贷款需要多少首付？

房屋存款所需的金额各不相同，但你通常需要至少房产价值的5%，也就是95%的LVR（贷款与价值比率）。

然而，为了避免支付贷款人抵押贷款保险（LMI），大多数贷款人会要求你提供房产价值的20%的存款。

什么时候申请房贷合适？

在澳大利亚，如果购买期房或者楼花时，当你看中房屋之后，一般先付2000 ~5000澳币不等的定金，再签订合同，直到交房前的2~3个月开始准备自己的贷款程序，交房之前购房者不需要还任何房屋贷款。且还贷从交房拿钥匙开始。

澳洲买房贷款手续费用是多少？

在办理贷款的过程中，可能会涉及一些需要缴费的项目，例如服务费和开户费，在提供贷款服务的同时，每个机构都会收取不同程度的服务费。最好是提前咨询。

澳大利亚买房贷款需要抵押物吗？

一般不需要，你在澳大利亚买房子，房子本身就是你的抵押物，不需要额外的抵押物。

房贷审批需多久才可以通过？

绝大部分金融机构将会给予以下3种批复中的一种：

• 预批（pre-approval）：2-3工作日，有助于在寻找房产过程中的客户

• 有条件性批准（conditional approval）：2-3个工作日

• 正式批准或无条件性批准（formal or unconditional approval）：2-7个工作日（取决于房产价值的评估情况）

提前还贷款是否会产生额外费用？

一般而言，标准的浮动利息贷款都可以提前还款，并不需要支付额外费用。由于贷款产品的多样化，部分低息和固息贷款对于提前还款收取额外费用，建议在申请不同贷款产品之前咨询贷款顾问。

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