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2024最新香港买房攻略(买房条件+流程+首付比例+印花税+注意事项)

2024最新香港买房攻略(买房条件+流程+首付比例+印花税+注意事项)

    相信很多在香港生活的朋友都想要有一套属于自己的房子吧,香港的房子有多难买,房价有多贵,大家肯定都有所耳闻。但是如果打算长期在香港生活,有能力的话还是自己付个首付供房吧。在香港买房和大陆买房政策上还是有很多不同的,在整个买房的过程中,每一步都暗藏玄机,需要提前做足功课。那么在香港买房需要什么条件?大陆人可以在香港买房吗?如何在香港买房?在香港买房一般首付几成?香港买房按什么计算面积,一尺等于多少平米?香港买房看哪个网站?香港买房需要缴税吗?今天小编这篇文章就详细为大家介绍下2024香港买房全攻略,包括买房条件、首付、贷款比例、买房流程、印花税以及其他一些相关买房注意事项,满满的干货,港漂们赶紧get起来吧!

封面图来自于unsplash.com,版权属于Mandy Choi
 

香港房屋种类

香港的住房大致分为三类:公屋、居屋及私人楼宇。

公屋

公屋是“公共屋邮”的简称。众所周知,香港房屋严重紧缺,为了缓解这个问题,政府就推出了公屋计划,相当于内地的廉租房。

公屋是政府租给香港居民的房屋,是不容许转租的,在自由租屋市场内租公屋是违法的。如果你想住公屋,你只能够向政府提交白表、绿表去排队申请,一般轮候时间最少要3-5年

公屋对家庭月收入和净资产有严格限定,但是还是比国内收入高很多的。香港月入3万以下的家庭基本都算穷人,没有想过买楼,只是排队租住政府公屋。

居屋

居屋是香港政府“居者有其屋”计划的产物,由政府或房协兴建,以低于市场价格向市民出售。提供给中等收入香港居民和公屋租户(公屋租户购买居屋后须交还公屋)。

这种房屋一般也不能出租,居民购买后须补齐低价差额(根据市场价)才可以转卖或出租。如果没有按照相关手续补齐低价就转售或出租的话,就属违反了《房屋条例》,最高可判罚款5万元及监禁1年,而有关转让合同亦告无效。

申请居屋同样有收入和资产限制,香港月入在3-5万的家庭一般考虑购房方向是居屋。

私人楼宇

私人楼宇是可以在市场上自由租住、买卖的房屋,业权是属于房子的持有人。

私人房屋分好几类:

  • 豪宅:高端住宅,有物业管理,有会所,如 大围名城, 红磡海滨南岸, 火炭御龙山等。

  • 普通屋苑:一般住宅,通常是好几栋聚在一起,有物业管理,基本上没有会所, 如沙田第一城, 大围金禧花园, 红磡黄埔花园等。

  • 洋楼:独立一栋,有物业管理,无会所,如红磡宝石大厦, 旺角万成大厦等。

  • 唐楼:属于香港的旧式住宅,楼龄在40-50年以上,独立一栋,无电梯,大部分有物业管理。

  • 村屋:是一些小民房(丁屋),由拥有地权的香港原居民,自行盖的房子,在新界地区较多,大围粉岭均有。

能在香港买私楼的一般都算是有钱人,因为最低家庭收入在5万的样子了。

关于楼花

所谓“买楼花”,就是指对于尚未建成的住宅,提前下单付款的行为,也可以了解为内地的预售,即购买期房。由于付了钱不能立刻入住,开发商往往会提供一些房价优惠计划。

买楼花付款方式:

买楼花比较常见的付款方法有即供(立即开始支付房贷)建期(交房前3个月才开始支付房贷)2种。选择“即供”付款时,开发商通常会提供90天至210天的成交期计划,选择越短时间内完成支付房价,折扣越多。

另外,选择即供付款的话,折扣率一般会比建期付款高。

买楼花的全过程:

买房前:

  1. 一手新楼专页查询线上售楼书,掌握楼盘详情;

  2. 视察建筑工地;

  3. 参考房价价单选择合适付款方法;

  4. 准备前后次序的选房名单。

买房时:

  1. 线上看新房示范单位、VR看房、实地参观样板房;

  2. 入票(类似于内地的意向金,一般金额为10万,支票抬头为开发商的律师事务所);

  3. 签临时买卖合约并申请按揭。

买房后:

  1. 交房:交房当日应自己或委托测量师验楼,过关后才交收。

香港买房条件

首要的肯定是你要有足够的钱啦,这里不用小编多说了是吧,除了钱之外,还需要满足于几个硬性条件:

1、满5年社保或者满5年个人所得税

要在香港连续缴纳满5年的社保,中间不可以中断,连续交满5年才可以。或者在香港连续缴纳满5年的个人所得税,个人所得税和社保可以二选一,满足一个条件就可以。

2、有香港暂住证

同时还需要拥有,合法有效的香港暂住证。

3、在香港没有房产

买房者在香港不能够有房产,如果已经结婚了,夫妻两人都不能在香港有房产。但凡有一个在香港有房子,也不满足买房的条件。

4、提供有效的个人资料

最好还需要提供有效的个人身份证、户口本。如果已经结婚的话,还需要提供结婚证。

大陆人可以在香港买房吗?

当然可以!

作为全球最大的自由港,香港经济是最开放的体系之一,香港的房子,也是面向全球销售。也就是全球各地都可以在香港买房,不仅是内地人。

但户口不在香港的人,与香港永久居民在购房上还是有一定区别。外地人到香港买房,也是有一定条件的,需要多缴税。首先是身份要合法,去香港买房,购房者须提供合法有效的身份证和户口薄等身份证明,甚至包括水电煤气信用卡的月结单;其次,内地人对香港来说,也是外来户口,以家庭为单位在香港只可购买一套住宅,不管是新房,还是二手房。而且购房必须提供五年内连续三年(36个月)的社保或税单,这个条件是内地人在香港购房的最大障碍。

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香港超详细买房流程

Step 1:制定预算与选择区域

首先要根据自己的经济实力,定好预算的楼价范围。这个范围必须有一定的空间,才能让自己在选楼的时候有多一些的选择。

定好预算之后,最好锁定好你的目标区域,在锁定的区域内找房产中介。香港比较出名的房产中介有中原地产、利嘉阁、美联地产、香港置业等。找三到四家房产中介,认识三四个中介人跟他们保持良好联系。每家中介公司手头的盘不同,比较上心的中介人会根据你自己的要求,尽量提供多一些选择给你。

一般来讲,离市中心越近,地区建筑越新,房子价格自然越高。商业旺区的房子价格牛气冲天,因此像土瓜湾、沙田、观塘、将军澳、荃湾这些离商业区较近的传统区域,是大型住宅区林立的聚集地。

靠近市区却又能闹中取静的地段往往更受富人欢迎而成为豪宅区,比如九龙塘;港岛房子的价格平均而言又要比九龙贵些,通常是中产阶以上的人士喜爱居住的区域,如湾仔、中西区、南区等;新界房价低于港岛、九龙,如天水围、屯门、粉岭、上水,但因为深港融合的加深,这些地方的价格也已经逐步抬升。

推荐几个香港房产信息网站:

  • 中原地产:如果要看成交记录、屋苑的基本资讯等,较方便的可到中原地产的网页查看,他们真的花了不少资源来建立地图系统,配上成交、和盘源的资料,是香港现时最齐全的地产相关网站。

  • 香港置业:香港大型地产代理之一,创立超过30年,屡获业界殊荣,提供专业一二手买卖服务及楼市资讯。

  • 28Hse: 香港地产资讯平台,每日最新楼盘资讯,租屋、买楼、放盘更轻松,业主代理更可网上放盘。

如想找一手楼盘的资料,可到政府设立的一手楼资讯网查看。

如何选房?

选房主要考虑以下几个因素:

a、交通是否方便:有人戏称买房要看3L原则,location, location, location, 近地铁的盘一定是比较保值的,还有各区的一些指标型屋苑,大部分是大型盘,量大成交量多,也是升值较快比较抗跌的;

b、配套完善程度:商场、街市、食肆等;

c、开发商的口碑;

d、房型选择:对于“上车”盘而言,我个人认为需考虑价格坚挺及易出手程度:二房>一房>开放式,所以建议在能力范围内尽量选择二房或一房。对于大户型而言,讲究户型方正,尤其是有了宝宝和佣人的家庭,实用很重要,主人房有套厕会比较方便;

e、学区、当地及周边是否有利好的未来地区规划等。

温馨提示:

在制定好预算的时候,根据预算与心仪区域选好楼盘后,可以在线上做一下压力测试,看看除了首期之外,是否有能力偿还月供,会比较稳妥。》》恒申银行压力测试

Step 2:联系房屋中介看房

确定好心仪的单位之后就可以联系代理人看房了,代理人会帮忙查册还有确定楼盘是否有不好的历史(如凶宅等)、产权负担及业主身份等,以证明业主的身份无误,不存在违法销售情形。

这里建议买家委托给专业靠谱的代理人操作,毕竟自己查册会遇到很多专业术语,专业靠谱的代理人能为你节省很多时间。

Step 3:签署临时合约并支付定金

如果对于房子比较满意,可以和业主议价,双方达成共识之后,就可以签订一个临时合约及支付定金(香港这边俗称细订,一般为楼价的3 – 5%)。

临约一般包括成交价、物业基本资料、交易日期、单位内备注事项(如是否曾改动间隔)、连同哪些家具电器一起销售以及双方须向地产代理支付的佣金为多少等事项。

Step 4:聘请律师

一般房屋中介会给你推荐合适的律师,律师费约6,000元至20,000元不等。当然你也可以自己去单独找哈。

律师会为你准备正式的买卖合约及楼契,并由律师行进行查册。如需要申请按揭,所委托的律师行必须为银行认可律师楼。

Step 5:签正式合约并支付大订

般在签署临约后14日,买卖双方签署正式买卖合约。

委托律师会安排你签署正式买卖合约,并透过律师缴交订金(连同临时订金,金额通常为楼价之10%)及买卖楼宇印花税。建议大订与印花税提前2-3天交给律师处理。

Step 6:申请贷款

申请按揭所需材料有:临时买卖合约副本、身份证明文件、收入证明、税单.......

由于每个银行的按揭速度,以及每个小伙伴本身的收入(固定工资,佣金收入等)情况不一样,尽早去不同的银行咨询按揭,可以让自己获得一个更加优惠的按揭政策。如果对于按揭成数以及自己的贷款能力不清楚,可以找各大银行做一个pre-approval预审批,对自己的借贷能力有大概的了解。

香港可以做按揭的银行有中银、汇丰、恒生、渣打等这些银行。如果贷款人能够通过压力测试,基本上各家银行批出来的利息都很接近。

银行按揭批核时间按递交资料之完整性及个别情况而定。成功批核按揭申请后,银行会向你发出按揭确认信以确认按揭条款。律师会于交易日前安排签署楼契及按揭契,并与银行安排将贷款送交予卖方。

Step 7:对数

交收物业前,律师也会负责为双方核对管理费、差饷、水、电、煤等杂项费用是否有结余,以及以上杂项的转名事宜,这些项目也会在对数表上列清楚。

Step 8:支付尾款、收楼

  • 验楼

一般在成交日当天或前数天前往单位验楼,查看屋内一切是否妥当。买卖楼二手楼一般都是“现状交收”,所以验楼并非要确保一砖一瓦完美无瑕,验楼主要就是确认物业的现状比如家具、电器、房间数目等和合约承诺的内容相符即可,一般小瑕疵都比较难成为推翻合约的理据。

  • 收楼

验楼结束后,买方可于该指定成交日前1-2个工作日,前往律师楼签署业权转让契(俗称楼契)及按揭文件等。

此时,也是买方支付所有费用(“楼价 + 细订 + 大订 +按揭”的馀额)的截止日期,完成后才能收楼并拿到钥匙。

  • 楼契保管

所有手续办妥后,物业拥有权的契据由买家保存;若向银行借款,楼契则由银行保管,直至买家清还全部贷款为止。

毕竟买房流程比较复杂,成交期也长,每步都不容有误,因此小编建议大家一定要找一个专业靠谱的房地产代理人。

几个重要的付款时间


新房

  1. 选中房子马上签署临时合约,缴付第一笔订金房价的5%。

  2. 5个工作日内前往律师楼签署正式合约,缴付印花税。

  3. 30天至180天内缴付第二笔订金房价的5%(第二笔订金缴付时间根据选择的房型和供款期不同而有所区别,以开发商文件为准)

  4. 开发商会提供即期供款和建筑期供款给买家选择,即期供款一般由120天至420天选择,建筑期供款就是等到房子建成入伙时才开始供款,一般来说即期供款会有较高的折扣,两者各有优缺点,买家根据自己的情况选择。

如果选择即期供款,买家需要在指定时间内准备好尾款并且提前两个月申请银行按揭,在指定日期开始供款。

如果选择建筑期供款,买家会在房子落成后收到开发商通知,14天内缴付尾款,一般会以关键日期为落成日期,所以提前申请按揭即可。

二手房

二手房相对于一手房而言没有这么多选择,所以会比较简单:

  1. 签署临约时给第一笔订金,房价的5%。

  2. 14天内前往律师楼签署正式合约,缴付第二笔订金房价的5%和印花税。

  3. 签署临时合约后马上进行银行按揭申请,因为二手房的成交时间一般不超过90天。

  4. 在成交日前3个工作日前往律师楼缴付尾款和授权律师楼向银行提取按揭款项。

香港买房相关费用

在香港买房除了房款(首付),还需要准备好在这些钱:

1、印花税

买房要交印花税,后面会详细讲一下这个印花税。

2、律师费

与内地不同,香港买房过程需要律师参与,由律师担任托管订金、交收余额、银行贷款等角色。律师费一般没有具体标准,大概是在几千到1万港币左右,需要与聘请的律师协商。如果新楼,这笔钱会由开发商出。如果是买二手房,律师费就只能自己掏了。一般地产中介会帮买家联系律师。

3、地产中介费

在香港买一手新房,不用给地产中介佣金,因为发展商会出。而且中介一般还会向买家返回佣!这也算是香港买新盘的常规操作,但很多港漂买家不知道,如果中介没有提,大家可以主动问。

如果是买二手房,买家和卖家都要给中介佣金,一般是房价的1%。当然,有的中介为了促成交易可能会答应少收一些佣金。曾经有港漂投稿,自己买二手房时的佣金是0.7%。

4、按揭保险

不管是买新楼还是二手楼,如果采用高成数按揭,都需要交一笔按揭保险。

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5、其他杂费

如果是买新楼,还要交一些七七八八的杂费,一般包括:图则费、第一个月管理费、三个月管理费押金、约等于两个月管理费的设备基金,以及约等于一个月管理费的泥头费等,全部加起来大约等于七个月管理费。

入住后,还会涉及到管理费、差饷、地租、水电费等费用。

关于印花税

香港非永居买房

非永居在香港买房需要缴付两种印花税:

  • 双倍印花税(DSD),税率为房价的15%

  • 买家印花税(BSD),税率为15%

香港境外人士购买相关物业总共需支付相当于楼价大约30%的税款。

香港永居买房

香港永居居民首次置业只需要缴交普通印花税:

  • 本身没房的永居买房,税率低,一般在1.5%~4.25%

  • 本身已有房的永居再买房,税率高,统一15%

Tips:永居在买第二套房子后的1年内,卖掉了原本拥有的第一套房,那这第二套房还是相当于“首置”,可以退双倍印花税和首置印花税的差价。

更多关于印花税详情,大家可以点击这里查询。

缴税时间

无论永居还是非永居小伙伴缴纳印花税的时间都是一样的,一般是签署临时合约后,二手楼14天内签署正式合约,一手楼5天内签署正式合约,在签署正式合约时通过律师楼缴纳印花税。

总结:

  • 香港非永居买房:买家印花税15%+从价印花税15%=买房税30%

  • 香港永居第1套房:首置印花税,最高税率4.25%

  • 香港永居第2套房换第1套房:首置印花税,最高税率4.25%

  • 香港永居第N+1套房:双倍印花税15%

》》点击进行印花税计算

香港买房注意事项

  1. 交易时确定卖方双证齐全,买卖合同是必须由产权证上所有共有人亲自签字才会生效,应防止代签或漏签。

  2. 整个交易过程中涉及的各项费用并非一次性收取的,因此事前一定要尽量明确所有明细费用,以避免中途添加各项杂费。

  3. 选择威望较高知名人士或正规房地产中介机构作为交易双方的资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,或过户后房与款两清。

  4. 购买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中,以确定交易及入住时间。买卖交易后贷款时间拖得过长会带来许多不必要的麻烦。

  5. 购买方在交易前确定清楚贷款所需要条件及费用,防止买卖交易后因贷款问题所造成的交易损失。

  6. 交房时的物业登记及相关水、电、有线电视、煤气等等的过户及房屋情况要一一查清,以防交房后发现这些问题而产生付费上的扯皮应交税费。

香港买房面积怎么计算?

香港房子面积和内地概念不-样,内地最小5、60平米起,一般一个家庭住个100多平米很正常。在香港,100平米的是豪宅!平常的两个人小家庭上车盘有300-400尺起跳的(相当于建筑面积30-40平米),所以,香港很多楼盘尺价高但是总价低。

香港贷款比例是怎样的?

香港贷款比内地宽松,银行可借出7成,如果仍然不够首付,还可以找财务公司接2.5成,也就是说,极端情况下,买楼可以借到9成-9.5成房款,自己只需要1成首付+税和律香港贷款比内地宽松。

香港的按揭利率极低,现行大约在2.25%左右。所以没有特别目的的话,一定会申请按揭。

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2022-03-31 01:3832585